Vợ chồng ông Khoan bà Nhị nhờ ông Nên mua nhà ở số 1A Võ Thị Sáu, thành phố Nha Trang. Vợ chồng ông Khoan bà Nhị cũng nhờ ông Nên đứng tên mua căn nhà này. Do vậy, vào ngày 10/03/1990, ông Nên và vợ đã ký hợp đồng mua nhà 1A Võ Thị Sáu từ vợ chồng ông Thái. Sau đó, vợ chồng ông Khoan bà Nhị đã về ở ổn định tại căn nhà này từ năm 1990

. Khi xảy ra tranh chấp, Tòa Dân sự TANDTC nhận định hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng ông Nên với vợ chồng ông Thái chỉ mang tính hình thức vì ông Nên đứng tên giùm, mua nhà cho vợ chồng ông Khoan bà Nhị. Do vậy, Tòa án đã tuyên vô hiệu hợp đồng giữa vợ chồng ông Nên và vợ chồng ông Thái do giả tạo, đồng thời công nhận việc mua bán căn nhà trên giữa vợ chồng ông Khoan bà Nhị với vợ chồng ông Thái.

Tóm tắt bản án số 19 (Quyết định số 105/GĐT-DS ngày 20/06/2002 của Tòa Dân sự TANDTC):

Vào ngày 19/09/2000, bà Hạnh và ông Quý đã ký hợp đồng mua bán nhà với giá 110 lạng vàng (khoảng 550 triệu đồng). Sau đó, vào ngày 13/10/2000, bà Hạnh và ông Quý lại ký một hợp đồng mua bán chính căn nhà này với giá 200 triệu đồng. Khi tranh chấp xảy ra, trên cơ sở xác minh, Tòa án nhận định hợp đồng ký ngày 13/10/2000 chỉ là giả cách, không phản ánh ý chí thật sự của các bên ký kết nên hợp đồng này vô hiệu. Tiếp theo, Tòa án cũng nhận định rằng hợp đồng đầu tiên ký ngày 19/09/2000 cũng không đảm bảo đủ điều kiện có hiệu lực do hợp đồng này chưa có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và về nội dung có vi phạm là ký kết mua bán nhà khi nhà còn đang bị thế chấp. Vì vậy, hợp đồng ngày 19/09/2000 cũng là vô hiệu, các thỏa thuận của hợp đồng này (bao gồm cả việc đặt cọc) không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia.

Bình luận của tác giả:

Theo quy định tại Điều 129 BLDS 2005 thì để có giả tạo thì cần có hai giao dịch: một giao dịch bề ngoài và một giao dịch bị che giấu. Hình thức giả tạo khá đa dạng, có thể được chia thành các nhóm sau:

Loại giả tạo thứ nhất liên quan đến chủ thể tham gia giao dịch. VD là bản án số 18. Ở vụ án này, bề ngoài hợp đồng là hợp đồng mua bán giữa bên mua là vợ chồng ông Nên và bên bán là vợ chồng ông Thái. Tuy nhiên, thực chất đây là hợp đồng mua bán giữa bên bán là vợ chồng ông Thái và bên mua là vợ chồng ông Khoan bà Nhị. Hai hợp đồng này có nội dung giống nhau nhưng khác nhau về chủ thể.

Loại giả tạo thứ hai có thể là không liên quan đến chủ thể mà liên quan đến chính hợp đồng. Các bên có thể thay đổi bản chất hợp đồng, tức là hợp đồng bề ngoài và hợp đồng thực tế có bản chất khác nhau như ví dụ hợp đồng mua bán che giấu hợp đồng tặng cho, hợp đồng thuê đất che giấu hợp đồng chuyển nhượng … Ngoài ra, các bên có thể thay đổi nội dung hợp đồng. Chẳng hạn, hai bên thống nhật chuyển nhượng một tài sản nhưng lập hai hợp đồng. Hợp đồng bề ngoài có công chứng ghi giá là 500 triệu đồng nhưng thực tế giữa hai bên có một hợp đồng riêng với giá 700 triệu đồng. Bản án số 19 là một minh họa cho loại giả tạo này.

Tác giả: Đỗ Văn Đại