Tôi có thuê một phòng trọ, trước đó, tôi có đến xem nhà và đặt cọc là 400.000 VNĐ vào ngày 15/5/2015 (hợp đồng miệng). Đến ngày 31/5/2015, tôi đã chuyển đến và thông báo cho nhà chủ, nộp tiền trước 3 tháng tiền nhà. Nhưng đến đầu tháng 8/2015, chủ nhà lại thông báo phải nộp tiền nhà vào ngày 15 hàng tháng vì đó là hôm đặt cọc nên tính từ khi đặt cọc đó. Nghĩa là xét ra 3 tháng tiền nhà tôi chỉ ở được 2 tháng rưỡi. Xin hỏi luật sư như vậy là đúng hay sai

Đặt cọc là má»™t biện pháp đảm bảo thá»±c hiện nghÄ©a vụ dân sá»± được quy định tại Bá»™ luật dân sá»± 2005. Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật dân sÆ°Ì£ năm 2005  về đặt coÌ£c thiÌ€:

“1. Đặt cọc là việc má»™t bên giao cho bên kia má»™t khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong má»™t thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thá»±c hiện hợp đồng dân sá»±. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Như vậy đối với trường hợp của bạn cần xác định:

Má»™t là việc đặt cọc 400.000 VNĐ theo quy định là cần phải lập bằng văn bản, theo thông tin bạn cung cấp thì bạn lại đặt cọc bằng miệng.  NhÆ° vậy, nếu hai bên thỏa thuận rằng việc nhận 400.000 VNĐ nêu trên là tiền đặt cọc và có giấy tờ chứng minh thì được hiểu là số tiền đặt cọc trong văn bản đặt cọc (có thể lập dÆ°á»›i dạng Hợp đồng đặt cọc).

Hai là, việc trả tiền thuê hàng tháng theo quy định và thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.Điều này bạn cứ dựa vào thỏa thuận trong hợp đồng và ngày ký kết hợp đồng thuê nhà (có công chứng) để xác định. Thời gian xác lập việc đặt cọc không được xác định là thời gian thuê. Nên nếu hợp đồng không quy định rõ thời hạn nhưng bạn có căn cứ rõ ràng về 2 thời gian khác nhau giữa đặt cọc và ký kết hợp đồng thuê thì yêu cầu của chủ nhà là không có căn cứ.

Ba là, bạn muốn lấy lại số tiền đặt cọc là khi nào? thông thường khi hai bên chấm dứt Hợp đồng thuê nhà theo các trường hợp cụ thể trong hợp đồng, nếu không phát sinh các nghĩa vụ phải đền bù hoặc bồi thường thì số tiền 400.000 VNĐ đặt cọc được bên nhận đặt cọc là chủ nhà hoàn trả lại cho bạn nếu không có sự thỏa thuận nhất trí là trừ ngang số tiền đặt cọc vào tiền thuê nhà để sử dụng nhà hàng tháng nêu trên.