Vào ngày 13/06/2006, ông Cầm có cho vợ chồng anh Tuấn vay 400.000.000 đồng có thế chấp là căn nhà thuộc quyền sở hữu của vợ chồng anh Tuấn. Ngoài ra, để đảm bảo cho việc trả nợ, ông Cầm và vợ chồng anh Tuấn còn lập ra một hợp đồng mua bán nhà và một giấy ủy quyền.

Theo hợp đồng mua bán nhà thì vợ chồng anh Tuấn bán cho ông Cầm căn nhà thuộc quyền sở hữu của vợ chồng anh Tuấn với giá 400.000.000 đồng. Theo giấy ủy quyền thì vợ chồng anh Tuấn ủy quyền cho ông Cầm được toàn quyền mua bán, sang tên căn nhà. Tòa án đã xác định việc thế chấp không được cơ quan có thẩm quyền xác nhận và chưa được đăng ký giao dịch bảo đảm nên vô hiệu. Ngoài ra, Tòa án cũng xác định hợp đồng mua bán và ủy quyền là giả tạo nên cũng vô hiệu. Tuy vậy, Tòa án công nhận việc vay nợ giữa ông Cầm và vợ chồng anh Tuấn và buộc vợ chồng anh Tuấn phải trả nợ gốc và lãi phù hợp với quy định của pháp luật.

Tóm tắt bản án số 31 (bản án số 132/2006/KTPT ngày 06/07/2006 của Tòa Phúc thẩm TANDTC):

Ngày 22/09/1997, ông Đát ký hợp đồng tín dụng vay Ngân hàng Hàng hải 600 triệu đồng trong thời hạn 12 tháng, lãi suất 1%/tháng để đầu tư, cải tạo khuôn viên ao cá tại Quảng Bá, Hà Nội. Tài sản bảo đảm cho khoản vay là ngôi nhà tại số 1 phố Đông Tác do vợ chồng ông Khanh bà Hường đứng ra bảo lãnh theo hợp đồng bảo lãnh thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng ngày 18/09/1997 (hợp đồng thế chấp chưa được công chứng). Về hợp đồng tín dụng, do có một số vấn đề chưa rõ ràng nên Tòa phúc thẩm hủy một phần bản án sơ thẩm để Tòa sơ thẩm điều tra, xét xử lại. Về hợp đồng bảo lãnh thế chấp, Tòa phúc thẩm cho rằng hợp đồng thế chấp không được công chứng là không đúng với quy định tại Điều 347 BLDS 1995 (Điều 343 BLDS 2005). Ngoài ra, trên cơ sở xác minh, Tòa phúc thẩm nhận thấy vợ chồng ông Khanh bà Hường không phải là chủ sở hữu hợp pháp duy nhất đối với ngôi nhà tại số 1 phố Đông Tác. Vì tài sản thế chấp không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp và hợp đồng thế chấp không được công chứng nên Tòa phúc thẩm tuyên hợp đồng bảo lãnh thế chấp vô hiệu. Từ đó, Tòa bác yêu cầu của bên cho vay về việc kê biên, phát mãi ngôi nhà số 1 phố Đông Tác.

Ý nghĩa bản án số 30: Sự vô hiệu của hợp đồng thế chấp (hợp đồng phụ) không đương nhiên làm vô hiệu hợp đồng cho vay (hợp đồng chính) (khẳng định quy định tại Khoản 3 Điều 410 BLDS 2005).

Ý nghĩa bản án số 31: Đối với hợp đồng bảo lãnh thế chấp bằng tài sản, sự vô hiệu của hợp đồng thế chấp đồng nghĩa với sự vô hiệu của nghĩa vụ bảo lãnh. Tuy vậy, sự vô hiệu của hợp đồng bảo lãnh thế chấp tài sản (hợp đồng phụ) không đương nhiên làm vô hiệu hợp đồng vay vốn (hợp đồng chính).

Lưu ý:

-           Hợp đồng chính và hợp đồng phụ có thể được hình thành giữa hai chủ thể; các bên trong hợp đồng chính cÅ©ng là các bên trong hợp đồng phụ. VD: trong hệ thống phân phối sản phẩm: C và Đ ký hợp đồng nguyên tắc để phân phối má»™t sản phẩm. Đối vá»›i từng đợt phân phối sản phẩm sẽ có những hợp đồng cụ thể. Đây cÅ©ng là quan hệ chính/phụ giữa hai hợp đồng. Hợp đồng chính và hợp đồng phụ có thể tồn tại giữa các chủ thể khác nhau. VD: hợp đồng bảo lãnh là hợp đồng phụ cho hợp đồng vay.

-           Sá»± vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là má»™t phần không thể tách rời của hợp đồng chính. NhÆ° vậy, hợp đồng chính có thể bị chấm dứt nếu các bên có thỏa thuận rằng đây là hai phần không thể tách rời.[1]

-           Sá»± vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ chứ không làm hợp đồng phụ vô hiệu. Chấm dứt và vô hiệu là hai khái niệm khác nhau: vô hiệu buá»™c các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu còn chấm dứt chỉ triệt tiêu hợp đồng trong tÆ°Æ¡ng lai, các bên không phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.

-           Sá»± vô hiệu của hợp đồng chính không làm chấm dứt các biện pháp bảo đảm thá»±c hiện nghÄ©a vụ dân sá»±[2].

            Bình luận bổ sung của tác giả đối vá»›i bản án số 31:

Bảo lãnh thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng nhìn bề ngoài thì có hai hợp đồng là vay và thế chấp nhưng thực tế tồn tại ba hợp đồng: hợp đồng thứ nhất là hợp đồng vay giữa ông Đát và ngân hàng, hợp đồng thứ hai là hợp đồng bảo lãnh của vợ chồng ông Khanh bà Hường với ngân hàng (hợp đồng này làm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh), hợp đồng thứ ba là hợp đồng thế chấp giữa giữa vợ chồng ông Khanh bà Hường với ngân hàng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh[3]. Như vậy, hợp đồng thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh, hợp đồng bảo lãnh nhằm đảm bảo nghĩa vụ hoàn trả tiền vay. Trong đó tài sản bảo đảm là bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh. Hợp đồng thế chấp bất động sản có thể phải công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm thì mới có hiệu lực trong khi hợp đồng bảo lãnh chỉ cần phải lập bằng văn bản là đủ. Do đó, khi hợp đồng thế chấp vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức (như không công chứng hay không đăng ký) hay điều kiện về nội dung (như không có sự đồng ý của các chủ sở hữu) thì không ảnh hưởng đến hợp đồng bảo lãnh (bởi thế chấp chỉ là hợp đồng phụ của hợp đồng bảo lãnh và sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính). Do vậy, việc Tòa án tuyên bố vô hiệu cả hợp đồng bảo lãnh là không thuyết phục. Trong trường hợp này, người bảo lãnh vẫn phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và đây là dạng nghĩa vụ không có tài sản bảo đảm mà thôi.