Vấn đề pháp lý:

Về nguyên tắc khi chuyển quyền sở hữu thì bên chuyển phải là chủ sở hữu. Nếu tại thời điểm chưa có quyền sở hữu nhưng người quản lý vẫn mang đi giao dịch thì trong nhiều trường hợp, giao dịch này bị tòa án tuyên là vô hiệu.

VD theo Bản án số 625/2005/DS-PT ngày 5/4/2005 của TAND tp HCM:”Đôi bên ký hợp đồng mua bán nhà 1147bis từ tháng 3/1993, giao nhận vàng và tiền qua 14 biên nhận, các bên đều xác nhận các biên nhận này. Ngày 16/04/1995 ông Huyền, ông Hùng làm biên bản thỏa thuận việc mua bán nhà, có giao 20 lượng vàng. Hợp đồng giữa đôi bên là vô hiệu về hình thức lẫn nội dung, đôi bên đều có lỗi do tiến hành việc mua bán khi chưa có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp. Nay ông Huyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng không tiếp tục thực hiện giao dịch. Ông Hùng yêu cầu tiếp tục hợp đồng là không có cơ sở. Do đôi bên cùng có lỗi trong giao dịch làm cho giao dịch vô hiệu…”.

Tuy nhiên, nếu các bên thỏa thuận về việc giao dịch mua bán chỉ phát sinh khi bên bán được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì giao dịch giữa các bên có bị vô hiệu không? Hai bản án dưới đây sẽ đưa ra câu trả lời cho câu hỏi này:

Tóm tắt Bản án số 07 (Quyết định số 192/2006/DS-GĐT ngày 18/08/2006 của Tòa Dân sự TANDTC”):

Căn nhà số 259 đường 3/2 tp HCM đến ngày 06/11/2000 là nhà thuộc sở hữu Nhà nước, nhưng ông Dũng và bà Huyền là người quản lý, sử dụng hợp pháp và thuộc diện được mua hóa giá. Ngày 06/11/2000, ông Dũng, bà Huyền lập “Hợp đồng mua bán hoặc sang nhượng” căn nhà trên cho ông Hùng với điều kiện: Bên mua phải đặt 50 lượng vàng, sau đó giao tiếp từ 50 đến 150 lượng cho bên bán; bên bán giao giấy tờ liên quan đến căn nhà cho bên mua, để bên mua liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xin cho bên bán đứng tên chủ quyền nhà. Khi bên bán được đứng tên chủ quyền nhà thì bên mua phải giao đủ vàng, bên bán sẽ giao giấy tờ nhà và ký các giấy tờ để sang tên nhà cho bên mua. Ngoài ra, hai bên thỏa thuận trong thời gian thực hiện hợp đồng nếu khi bên bán có giấy chủ quyền nhà mà bên bán không bán nữa thì bên bán bồi thường cho bên mua gấp đôi số vàng mà bên bán đã nhận được từ bên mua. Thực tế, bên bán đã nhận được 160 lượng vàng. Tuy nhiên, sau khi bên bán có được giấy chủ quyền nhà thì bên bán lại thay đổi giá với yêu cầu là 750 lượng. Tòa giám đốc thẩm cho rằng đây là giao dịch có điều kiện. Tòa giám đốc thẩm cho rằng việc Tòa sơ thẩm xác định giao dịch mua bán nhà vô hiệu và buộc vợ chồng ông Dũng phải bồi thường thiệt hại cho ông Hùng 401,5 lượng vàng là không có căn cứ và không đúng. Theo Tòa giám đốc thẩm, trong trường hợp này phải xác định vợ chồng ông Dũng đơn phương chấm dứt hợp đồng. Do đó, theo thỏa thuận thì vợ chồng ông Dũng phải bồi thường cho ông Hùng gấp đôi số vàng đã nhận là 320 lượng vàng.

Tóm tắt Bản án số 8 (Quyết định số 26/2007/DS-GĐT ngày 12/07/2007 của HĐTP TANDTC):

Vào ngày 27/08/2000, bà Tao đã ký hợp đồng mua bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu với vợ chồng ông Phương với giá 900 lượng vàng. Ông Phương đã giao cho bà Tao 800 lượng vàng, còn lại 100 lượng vàng, hai bên thỏa thuận điều kiện là sau khi bà Tao hoàn thành các thủ tục mua hóa giá nhà và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì hai bên sẽ làm thủ tục mua bán nhà tại Phòng công chứng. Ngoài ra, các bên còn thỏa thuận tại Điều 6 Hợp đồng rằng nếu sau khi bà Tao đã nhận tiền của ông Phương mà bà Tao đổi ý không bán cho ông Phương thì bà Tao phải đền bù gấp đôi số vàng đã nhận của ông Phương. Khi tranh chấp xảy ra, HĐTP TANDTC đã nhất trí với quan điểm của tòa sơ thẩm và phúc thẩm cho rằng Hợp đồng giữa bà Tao và vợ chồng ông Phương là giao dịch dân sự có điều kiện nhưng khi điều kiện xảy ra, bà Tao không thực hiện (không đi công chứng, chứng thực hợp đồng) nên đã làm hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức và việc hợp đồng bị vô hiệu là hoàn toàn do lỗi của bà Tao. Do vậy, bà Tao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do hợp đồng vô hiệu gây ra.

Ý nghĩa của bản án:

Nếu các bên thỏa thuận về việc giao dịch mua bán chỉ phát sinh khi bên bán được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì giao dịch giữa các bên có thể được coi là giao dịch có điều kiện.

Bình luận của tác giả:

Khi điều kiện được thỏa mãn thì giao dịch dân sự chỉ mới phát sinh thôi. Còn việc giao dịch phát sinh đó có hiệu lực hay không thì hướng giải quyết tại hai bản án trên là khác nhau.

Theo Tòa Dân sự tại bản án 07 thì hợp đồng không những đã hình thành mà còn có giá trị pháp lý, tức là đã hình thành và thỏa mãn những điều kiện để có hiệu lực. Do vậy, Tòa dân sự đã coi hợp đồng mua bán đã phát sinh hiệu lực và việc bên bán yêu cầu giá bán khác là một biểu hiện của “đơn phương chấm dứt hợp đồng”.

Theo HĐTP tại bản án 08, “Khi điều kiện xảy ra, bà Tao không thực hiện (không đi công chứng, chứng thực theo thỏa thuận). Do bà Tao không thực hiện nên đã làm cho hợp đồng bị vô hiệu về mặt hình thức”. Ở đây, giao dịch đã hình thành khi điều kiện phát sinh nhưng chưa có hiệu lực vì còn phải tuân thủ hình thức bắt buộc. Nói cách khác, sau khi điều kiện phát sinh thì hợp đồng mới tồn tại thôi và để có hiệu lực thì còn phải thỏa mãn những điều kiện về hình thức và nội dung. Theo tác giả thì cách giải quyết của HĐTP là hợp lý hơn.

Hậu quả của bội ước:

Thông thường khi xác lập hợp đồng có điều kiện, bên mua thường đưa cho bên bán một khoản tiền. Trong trường hợp các bên thỏa thuận trong hợp đồng về việc khi điều kiện xảy ra mà bên bán không bán nữa thì bên bán phải bồi thường một khoản tiền bằng hoặc gấp đôi khoản tiền mà bên mua đã trả trước thì bản chất của khoản tiền trả trước này là tiền đặt cọc. Khi đó, việc bồi thường tiền đặt cọc vẫn được áp dụng kể cả khi hợp đồng mua bán (hợp đồng có điều kiện) bị vô hiệu[1].