Back Thông tin Thông tin pháp luật Mua nhà không cần qua công chứng, một đề xuất rủi ro

Mua nhà không cần qua công chứng, một đề xuất rủi ro

  • PDF.
giay phep xay dung

Bộ Xây dựng vừa gửi Bộ Tư pháp văn bản số 657/BXD-VP đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở để thực hiện Nghị quyết của Chính phủ về cải cách thủ tục hành chính. Theo đó, Bộ đề nghị bảy loại hợp đồng liên quan tới nhà ở không bắt buộc phải qua công chứng, chứng thực như hiện nay…

Đơn giản hóa thủ tục hành chính?!

Bảy loại hợp đồng trên bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở; Hợp đồng đổi nhà ở; Hợp đồng tặng cho nhà ở; Hợp đồng thế chấp nhà ở; Hợp đồng thuê mua nhà ở; Hợp đồng thuê nhà ở của tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản và Hợp đồng thuê nhà ở của cá nhân, hộ gia đình có thời hạn cho thuê dưới 6 tháng. Thay vì hai bên mua - bán phải cùng tới văn phòng công chứng với các giấy tờ pháp lý để cùng một lúc ký hợp đồng chuyển nhượng như hiện nay, Bộ Xây dựng đưa ra hình thức cực kỳ đơn giản: “Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc các bên có thoả thuận khác”.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở cũng được đề xuất thay đổi so với hiện hành. Chẳng hạn, đối với trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở của cá nhân, hộ gia đình thì được tính từ ngày bên nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận; Đối với trường hợp các bên đổi nhà ở là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì được tính từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua, bên nhận đổi nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng…

Lo ngại rủi ro pháp lý

Lập luận để bỏ thủ tục công chứng, một lãnh đạo Phòng Quản lý nhà ở (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng) cho biết, trong các hợp đồng giao dịch nhà ở, qua thực tế, những người thực hiện nhận thấy có một số thủ tục thừa nên đã đề xuất với Bộ Xây dựng thì Bộ đã tổng hợp đề nghị và báo cáo. Vị cán bộ này dẫn chứng: “Với trường hợp mua bán nhà ở, người mua bán nhà ở, qua công chứng, rồi qua cơ quan cấp Giấy chứng nhận kiểm tra hồ sơ, mà nếu có công chứng rồi nhưng không đủ điều kiện khác thì cũng không được cấp Giấy chứng nhận. Vậy thì cứ để cơ quan cấp Giấy chứng nhận xem xét, không cần phải công chứng thì quá tốt cho người dân. Như vậy, bỏ công chứng trong trường hợp trên cũng có lý của nó”.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít hợp đồng, văn bản chuyển giao tài sản dù đã qua công chứng, chứng thực vẫn còn những kẽ hở để kẻ xấu lợi dụng, làm phát sinh tranh chấp. Không qua công chứng, chứng thực, căn cứ vào giấy viết tay để bên mua, bên nhận tài sản đi làm thủ tục sang tên liệu có ổn không? Công chứng viên Đào Anh Dũng - Trưởng Văn phòng công chứng Ba Đình còn nêu vấn đề: Đối với trường hợp nhà ở gắn liền với đất thì xử lý như thế nào, khi Bộ Xây dựng chỉ đề xuất bỏ công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà ở?

Dư luận cũng cho rằng, đây là đề xuất không khả thi, đồng thời có thể khiến cho hệ thống xét cấp “sổ đỏ” thêm phần rối rắm. Quy định hiện hành bắt buộc, các hợp đồng liên quan tới giao dịch bất động sản phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn. Vì thế, muốn bỏ công chứng nhà đất tức là sẽ phải chỉnh sửa tất cả các quy định liên quan tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự. Giả sử có bỏ khâu này, chính quyền khi tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận vẫn sẽ phải làm thay việc của Công chứng viên, tức là kiểm tra điều kiện, tính pháp lý của giao dịch. Với bộ máy nhân sự hiện nay, người ta lo ngại, nếu thêm phần việc đó, thời gian cấp Giấy chứng nhận sẽ chỉ kéo dài thêm chứ không thể nào rút ngắn lại được.

Ngược lại, vị lãnh đạo Phòng Quản lý nhà ở nói trên lại lý giải: Theo Nghị quyết của Chính phủ, các cơ quan nhà nước phải nghiên cứu, đề xuất để cải cách thủ tục hành chính. Vậy nên, đề xuất trên là thực hiện trong phạm vi chức năng của Bộ Xây dựng. Hơn nữa, đó mới chỉ là đề xuất để nghiên cứu, không thể kết luận ngay là rủi ro được. Thủ tục hành chính bớt đi thì chắc chắn sự chặt chẽ giảm đi nhưng chặt chẽ ở mức độ nào thôi!

Cẩm Vân

 

“Bất ngờ”!

Công chứng viên Nguyễn Thanh Tú - Trưởng Văn phòng công chứng Nguyễn Tú cho rằng, công chứng là “cổng gác pháp lý” cho Nhà nước trong quản lý và phòng ngừa các tranh chấp, là bằng chứng để giải quyết tranh chấp khi buộc các bên tham gia giao dịch phải xác nhận tính xác thực của hợp đồng, xác nhận trước luật pháp về địa vị, trách nhiệm pháp lý trong tham gia giao dịch của mình. Vì vậy, việc bỏ công chứng các loại hợp đồng này chẳng khác nào “quay về thời tiền sử” khi thừa nhận các loại giấy tờ viết tay là hợp pháp. Chẳng hạn, chỉ sau khi bán vài ngày, giá nhà tăng vọt, người bán có thể viện ra trăm nghìn lý do để “xù” hợp đồng... Ông Tú tỏ ra bất ngờ trước đề xuất của Bộ Xây dựng.

Cần thận trọng: Về đề xuất của Bộ Xây dựng về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở, một lãnh đạo Phòng Pháp luật dân sự (Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế, Bộ Tư pháp) thừa nhận: Việc bỏ thủ tục công chứng, chứng thực trong một số trường hợp thực ra rất nhạy cảm, đặc biệt liên quan đến thời điểm chuyển quyền vì nó ảnh hưởng đến quyền sở hữu nhà ở của người dân. Đây đúng mới chỉ là đề xuất của Bộ Xây dựng, cần phải được nghiên cứu thật thận trọng.

Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan. Hãy tham khảo các bài viết khác tại website chúng tôi hoặc gọi Tổng đài 1900 6279 để được Luật sư tư vấn trực tiếp.