Thời điểm hợp đồng tặng cho nhà đất có hiệu lực

Ngày 12/07/2001, cụ Lê làm hợp đồng tặng cho cho ông Long (con trai cụ Lê) căn nhà một trệt, một lầu. Hợp đồng này được công chứng ngày 23/07/2001. Nhưng đến ngày 16/10/2002 ông Long mới có đơn đề nghị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi UBND thị trấn Gò Dầu và UBND đã xác nhận “Đủ điều kiện”. Tuy nhiên, cụ Lê đã có đơn khởi kiện vào ngày 04/09/2002 xin hủy hợp đồng tặng cho nhà đất.

Theo HĐTP, việc ông Long có đơn đề nghị cấp chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên được tiến hành sau khi cụ Lê đã có đơn khởi kiện ngày 04/09/2002 xin hủy hợp đồng tặng cho nhà đất và đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Long mới được UBND thị trấn xác nhận (chưa phải là UBND cấp huyện theo quy định của pháp luật). Như vậy, hợp đồng tặng cho nhà đất giữa cụ Lê và ông Long chưa có hiệu lực (ông Long chưa đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất) thì cụ Lê đã thay đổi ý chí không cho ông Long nữa, nên việc Tòa án cấp phúc thẩm quyết định công nhận hợp đồng tặng cho nhà đất giữa cụ Lê với ông Long là không đúng pháp luật.

Bình luận của tác giả:

HĐTP đã căn cứ vào điều 463 BLDS 1995 (tương đương điều 467 BLDS 2005: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm nhận tài sản”) để giải quyết vụ việc.

Quy định trên đây của BLDS mâu thuẫn với Luật Nhà ở. Theo Khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở 2005: “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân”. Theo Khoản 2 Điều 64 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở:”Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở được tính từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng hoặc chứng thực”. Nếu căn cứ vào Luật Nhà ở 2005 thì hợp đồng tặng cho nhà đất giữa cụ Lê và ông Long đã có hiệu lực pháp luật sau khi được công chứng và kể từ đó trở đi cụ Lê không có quyền hủy hợp đồng tặng cho này.

Tác giả: Đỗ Văn Đại